W sierpniu minęły cztery lata od uchwalenia tak zwanej ustawy lex deweloper, ale inwestycje zrealizowane na jej podstawie wciąż są rzadkością – zwłaszcza w dużych miastach. Dlaczego samorządy niechętnie przyjmują propozycje realizacji w oparciu o tę ustawę?
Przeciwnicy lex deweloper najczęściej mówią o dyktacie wszechmocnych deweloperów, a zwolennicy, że ustawa ma charakter prodemokratyczny. Wymaga bowiem dyskusji i bezpośredniego dialogu z mieszkańcami. Jak powinno się z niej korzystać i jak wychodziło to do tej pory? Jeżeli ktoś nie wie, na czym polega wspomniana ustawa, to już wyjaśniam w najprostszy sposób.
W miastach uchwala się plany zagospodarowania miejscowego. Jeśli takowego nie ma, każdy, kto spełni warunki formalne i wystąpi o warunki zabudowy, po ich uzyskaniu może wybudować, co zechce. Jeśli natomiast plan istnieje, w danym miejscu można wybudować tylko to, co w nim przewidziano. Lex deweloper – za zgodą rady miasta – pozwala jednak pominąć plan. W zamian deweloper musi jedynie dać coś od siebie. Na przykład gdzie indziej wybudować to, co przewidziano w planie.
Sprawdźmy na kilku przykładach, jak lex deweloper wygląda w rzeczywistości
Przede wszystkim skorzystanie z ustawy, w przeciwieństwie do wydawania tzw. wuzetek (zgody na budowę), nie jest zwykłą decyzją administracyjną. Jest procesem, w którym decydujący głos zawsze ma rada miasta lub inny organ uchwalający plany miejscowe czy wydający zgody na budowę. W procesie pozycją obowiązkową jest natomiast dialog o inwestycji. Deweloper musi o niej poinformować okolicznych mieszkańców i przeprowadzić z nimi konsultacje. Mieszkańcy mogą mieć zatem wpływ na to, co zrealizować chce inwestor. Jako przykład weźmy warszawski Ursus, gdzie z lex deweloper powstał konflikt.
Firma Ronson chciałaby wybudować bloki w miejscu, gdzie miejscowy plan zagospodarowania przewiduje szkołę. W zamian proponuje większą placówkę edukacyjną w innej lokalizacji. Problem w tym, że w ramach rejonizacji nie obejmie ona mieszkańców, obok których miała powstać pierwotna szkoła. Zamiast tego pod oknami wyrosną im bloki. Nie chcą się na to zgodzić. Chciałaby jednak tego dzielnica, której nie stać na budowę nowej szkoły obiecywanej od lat. Na razie sytuacja jest patowa i będą kolejne spotkania mieszkańców z inwestorem. Więcej o sytuacji możecie przeczytać tutaj.
Rada miasta może, ale nie musi
Warszawa może być traktowana jako specyficzny przykład, ponieważ początkowo odrzucano z automatu wszystkie wnioski wynikające z tej ustawy. Przez pierwszy rok nie przeszło absolutnie nic. Są i zupełnie odwrotne przykłady miejsc, gdzie wnioski akceptowane są z automatu. Bez wsłuchania się w głos mieszkańców i przeanalizowania korzyści dla miasta lub gminy. W niektórych miejscach bowiem uważa się, że wniosek z lex deweloper należy zaakceptować tak jak ten z wydaniem zgody na budowę. To jednak nieprawda – przeczy temu wyrok NSA.
Zgodnie z nim głos ostateczny zawsze jest w radzie miasta (lub analogicznej instytucji), która może go odrzucić bez żadnych konsekwencji. Do sytuacji, w której miasto wykręca się obowiązkiem, dochodzi w Łodzi. Nie wiadomo, czy wynika to z niekompetencji urzędniczej czy celowości działania. Jedno jest natomiast pewne: lex deweloper może działać dobrze, może działać w ogóle, ale musi być z korzyścią dla wszystkich. Deweloper buduje mieszkania na terenach, które były przeznaczone na co innego, a gmina lub miasto zyskuje placówkę publiczną, na którą jej np. nie stać albo może przeznaczyć środki na co innego.
Komu ma służyć lex deweloper?
Dobrze by było, gdyby budowano nowe mieszkania sprzedawane następnie po cenach rynkowych (ich wysokość to odrębne zagadnienie), zamiast budowania w ramach tej ustawy kolejnych apartamentowców dla najbogatszych. Wcześniej mówiło się nawet o tym, że lex deweloper miał ułatwić budowę w ramach programu Mieszkanie+. Takich przypadków jednak nie widać, bo program dziś wydaje się martwy. Ustawa ma potencjał, ale dziwi podejście urzędników. Nie powinno być ani jednoznacznie przeciwne, ani służebne.
Być może to tylko nieistniejąca idylla, ale nie mogę uwierzyć, że nie da się połączyć potencjalnego zysku dewelopera z wybudowaniem dla gminy inwestycji lub ośrodka, przy jednoczesnym dogadaniu się z lokalną społecznością. To ona będzie tam mieszkać i to jej głos powinien być kluczowy dla radnych. Nie dziwię się jednak, gdy – jak na Ursusie – ludzie stawiają weto, słysząc, że zamiast szkoły pod oknem wyrosną im ośmiopiętrowe bloki, a zastępcza placówka nie obejmie ich w rejonizacji. To koniec końców ustawa o dialogu i chyba tak należy do niej przede wszystkim podchodzić.
Zdjęcie u góry strony: Ulica Cynamonowa na warszawskim Ursynowie, fot. Adrian Grycuk/Wikimedia Commons
