O tym, że legendarna bańka cenowa za metr kwadratowy mieszkania w końcu musi pęknąć, słyszeliśmy od lat. W obecnej sytuacji finansowej – przy szalejącej inflacji i wciąż podnoszonych stopach procentowych – chętnych na kredyt, a co za tym idzie zakup mieszkania, jest coraz mniej. Czy to ten moment, kiedy pęka bańka? A może po prostu zmienia się rynek? Nie wiemy także, czy zmiany będą długofalowe, czy tylko na jakiś czas.
Zacznijmy od tego, że porównanie popytu na kredyty nie może ograniczać się do zeszłego roku, wówczas wystąpił bowiem bum związany z rekordowo niskimi stopami procentowymi. Oscylowały one wokół zeta i niektórzy zachowywali się, jakby wierzyli, że takie eldorado może trwać przez lata. Jak jednak powszechnie wiadomo – nic nie trwa wiecznie, zwłaszcza że polityka fiskalna i monetarna rządu pozostawia wiele do życzenia.
Dodatkowo wojna na Ukrainie sprawiła, że staliśmy się prawie krajem frontowym. Inwestorzy nie lubią takiego ryzyka, dlatego szybko rozpoczęły się problemy ze słabnięciem złotówki. Ulokowane w Polsce nakłady finansowe z perspektywy wielu z nich były zagrożone. Do tego nie jest wcale nieprawdą, że za część inflacji w Polsce odpowiada Rosja. Spekulacją cenami gazu, a także graniem na jego wyłączenie lub braki Federacja Rosyjska zaczęła posługiwać się już w listopadzie. Wówczas inflacja wyniosła 7,8%, a więc niewiele ponad połowę tego, co obecnie.
Liczba wniosków o kredyt jest najniższa od stycznia 2007 roku
Wspomniałem, że porównanie popytu nie powinno ograniczać się do zeszłego roku. Możemy jednak od niego zacząć, ponieważ pokazując on skalę i że dowodzi, że nie jest to raczej zwykłe tąpnięcie. Według danych BIK w maju 2022 roku o kredyt hipoteczny wnioskowało łącznie dwadzieścia trzy tysiące ośmiuset dwudziestu potencjalnych kredytobiorców. To spadek o 51,6% w porównaniu do sytuacji przed rokiem.
Co natomiast ciekawe, i dlatego porównanie rok do roku nie jest dobrym wyznacznikiem, regularnie liczba chętnych na kredyty spada już od kwietnia 2021 roku. Takich różnic jednak trudno się było spodziewać, zwłaszcza jeśli okazuje się, że ostatnio tak niewielu chętnych na kredyty było piętnaście lat temu. Ludzie uważają, że lepiej zaczekać jakiś czas z taką inwestycją.
Wątpliwości pojawiają się, nawet jeśli to nie tylko pomysł na ulokowanie swoich środków, a niezbędna konieczność. Ci, którzy znowu chcieliby zainwestować posiadane środku, coraz częściej kalkulują, czy na pewno się to opłaci, czy nie lepiej zainwestować w surowce lub obligacje. Z powodu wzrostu stóp procentowych coraz wyżej oprocentowane są lokaty, ale wciąż daleko im do poziomu inflacji.
To nie jest tak, że mieszkania przestały się w ogóle sprzedawać
Polakom mieszkania są potrzebne, a według wszelkich prognoz w dużych miastach w perspektywie kilkudziesięciu lat może ich nawet zabraknąć. Rada Warszawy przewidywała, że do 2050 roku potrzebuje około stu tysięcy nowych mieszkań, a nie ma gdzie ich zbudować. Ani te prognozy, ani braki na rynku, nie ulegną szybkiej zmianie. Co zatem stanie się z mieszkaniami, jak zmieni się ich cena? Czy kredyt wróci do łask?
W tej chwili, przynajmniej krótkoterminowo, wygląda na to, że popularność wśród deweloperów zdobędzie budowa mieszkań na wynajem. To znaczy deweloper albo zbuduje je jak najniższym kosztem, by następnie wynajmować, albo na rynku pojawią się gracze skupujący mieszkania tak, by je wynajmować. W ten sposób można też wynegocjować dużo lepszą cenę, zwłaszcza w sytuacji rynkowej, gdy brakuje kapitału u osób prywatnych na zakup mieszkań.
Nie jest to natomiast jednoznaczne ze spadkiem cen mieszkań dla osób prywatnych. Ekonomiści i portale branżowe biorą ten scenariusz pod uwagę, ale nie jako pewnik. Wszystko zależy od długości scenariusza pt. "Ludzie nie biorą kredytów". Jeśli NBP uda się opanować inflacje w ciągu kilku miesięcy, być może sytuacja nie zmusi deweloperów, by wyraźnie spuścili z cen mieszkań. Niektórzy analitycy mówią nawet, że nie ma przesłanek do spadku cen mieszkań.
Wszystkie te oceny są ryzykowne ze względu na fakt, że nie wiadomo, jak długo jeszcze potrwa wojna na Ukrainie, kryzys surowcowy z nią związany i walka z inflacją. Deweloperzy są natomiast świadomi, że przyjdzie im przystosować się do zmieniającego się rynku. Nie jest jednak wykluczone, że za rok lub dwa wróci on do stanu sprzed wojny. Na razie zapowiedzi pękającej bańki z cenami mieszkań są zatem pobożnymi życzeniami.
